《西安市规范土地征收拆迁安置储备供应工作实施办法（试行）》（以下简称《办法》）已经市政府同意，于2023年8月31日印发执行，现就有关情况作如下政策解读。
一、《办法》出台背景及意义
为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略部署要求，切实提高土地利用效率，促进高质量发展，推动城市发展由规模扩张向内涵提升转变，拟订本《办法》。《办法》从土地征收、拆迁安置、储备供应、供后监管全流程管理进行了明确规范，《办法》是落实国家国土空间规划“三区三线”管控和“一张图”管理的重要抓手，是规范全市土地征收拆迁安置储备供应工作的实际需要。
二、《办法》相关内容解读
《办法》对西安市落实用地规划选址管理、征收储备土地计划管理、征收储备方案编制审核管理、严格落实征收拆迁安置补偿标准管理、严格征收储备程序管理、加强土地储备管理、加强土地供应管理、加强供后监管等八个方面进行规范。主要内容解读如下：
（一）关于落实用地规划选址管理
为充分发挥规划引领作用，加强规划科学性，在《办法》中提出了落实用地规划选址管理内容。
落实用地规划选址管理旨在为各类建设项目在前端提供高效的规划服务，结合“一张图”系统开启智慧选址，在项目推进前期从合规性、用地规模标准符合性等方面进行把控，为各区县政府、开发区管委会科学决策提供依据和引导，避免出现与规划不符、占压基本农田等问题，减少后期项目落地难度，加快项目推进进度。
项目用地选址方案由区县政府、开发区管委会或相关行业主管部门在项目开展前期，针对各类项目依据国土空间总体规划、专项规划等组织编制的选址方案，方案应包含项目背景需求，合理性、合规性分析，符合条件的选址等内容。
项目用地选址方案应报市资源规划局审查后，出具项目选址范围或点位的结论性意见，该意见不属于行政许可的范畴。
（二）关于落实征收储备土地计划管理
明确了不同类型项目用地，需列入征收储备计划的统筹方式，以及报审时限和程序要求。
区县政府、开发区管委会是征收储备计划组织编制和落实的责任主体；市资源规划部门统筹编制全市土地征收储备计划。各级制定土地征收储备计划前，要根据规划预选址意见，科学合理编制征收储备计划。
对于已开展的城中村、棚户区改造、集体土地征收等保回迁的项目用地，如未完成征收报批拆迁工作，应优先列入年度征收计划，优先报批、优先供应。对剩余综合开发可利用项目用地，应根据工作进度，分批次或整体列入年度征收储备计划。
对新增城棚改、城中村改造项目（含集体土地征收项目）、国有土地上房屋征收项目，区县政府、开发区管委会根据国土空间详细规划，制定土地征收拆迁补偿安置储备工作方案，在明确测算投资成本、改造方式、改造主体，征得被改造人同意等条件的基础上，须取得市城棚改、市资源规划、市住建等主管部门意见后，方可申报土地征收储备计划，防止盲目改造、无序大拆大建、规避债务风险。
计划编制中应把握三个问题：一是各级在谋划编制年度土地征收储备计划时，应当根据区域经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量等因素合理确定，尽量避免计划总量过大、结构不合理、时序安排不当等，导致计划编制不科学、执行不到位、工作落实难等问题。二是计划编制重点围绕当前重点项目，保回迁、保交楼、保化债，以及重大产业项目落实落地等重要任务，优先列入年度征收储备计划。三是各区现有土地征收储备规模偏大的，应加快土地的前期整理和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地征收储备规模，避免由于土地征收储备规模偏大，而形成土地资源利用不充分或地方政府债务压力。
（三）关于落实征收储备方案编制管理
规范了土地征收拆迁补偿安置储备工作方案编制的主要内容，以及单独选址项目、征收储备项目工作方案编制的主体和报审程序等。
列入征收储备计划的项目用地，应分类编制工作方案。涉及征收集体土地、国有土地上房屋征收的，应按照要求组织编制工作方案；涉及国有存量建设用地需单宗收回（收购）纳入政府储备的，可按拟收储土地单独编制工作方案。
编制征收储备工作方案，应结合规划预选址意见，重点实施片区收储与综合开发，推进城市空间整体性、系统性改造，促进土地资源集约高效利用。方案编制应把握几个环节。
（一）在取得规划预选址的基础上，通过调查摸底，明确片区拟实施征收储备土地的总规模，包括集体土地、国有存量土地利用现状、需整合周边零星用地、批而未供与闲置低效用地规模，以及房屋拆迁面积等。
（二）结合片区规划预选址意见，对片区范围内土地边界、债权债务、拆迁补偿等问题进行全面分析研究梳理，明确下一步整合储备的解决措施办法。
（三）详细摸清片区改造拟选择货币化安置、集中复建安置、产权调换安置等不同安置方式的底数，明确实物安置标准。在优先保障安置的同时，应将安置用地与项目主体用地一并报批。
（四）开展征收储备成本测算，对片区从征收到供应过程中的全部费用支出，包括征收集体土地征收拆迁安置补偿，国有存量用地收购补偿，土地前期开发以及工作中发生调查、评估、测量、考古勘探与发掘等费用。成本测算过程中，因部分费用构成为预估测算费用，总成本的核定应以区县政府、开发区管委会批准实际发生的费用为准。
（五）土地规划策划应结合片区招商及市场情况，会同伴随规划团队进行规划完整性策划研究，统筹谋划片区社会、经济、生态功能，科学配置各类用途的比例和规划指标，实现土地资产的综合效益。
工作方案经审核批准后，涉及集体土地征收、国有土地上房屋征收的，作为区县政府、开发区管委会开展征收拆迁安置工作、保障用地的工作依据。涉及国有土地收购的，土地储备机构作为开展收购储备、与土地权利人签订协议的工作依据。
（四）关于严格征收储备程序管理
明确了区县政府、开发区管委会为土地征收储备实施的责任主体，市资源规划部门应加强全市土地征收储备工作的指导和管理；明晰了集体土地征前六步、组卷报批和批后征收补偿、纳入政府储备的工作程序。
集体土地组卷报批时，应在《土地征收拆迁补偿安置储备工作方案》审批后，方可发布土地征收预公告，开展土地征前程序。特别需要说明的是，在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内组织实施成片开发建设需要征收土地的，县级人民政府应当按照自然资源部和陕西省有关土地征收成片开发标准的规定执行。未按规定编制成片开发方案，或编制的成片开发方案未经省人民政府批准的，不得以成片开发名义报批土地征收。
关于不同类型土地纳入政府储备时，土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利等情况进行审核。
涉及集体土地征收、国有土地上房屋征收的，区县政府、开发区管委会按照批准的工作方案，统筹相关部门、镇街一体化组织推进实施，完成拆迁清表后，由实施主体交由土地储备机构纳入政府储备。
涉及依法收回国有土地的，由资源规划主管部门组织现状调查与核查，拟定收回方案，按程序报有批准权的人民政府下达收回批复，同时注销原土地权利人产权证书，交由土地储备机构纳入政府储备。
涉及收购国有土地的，市级实施的经市资源规划部门审查，报市政府批准后纳入政府储备。区级实施的，应经区政府、开发区管委会研究同意，市资源规划部门审查，报市政府批准后由土地储备机构纳入政府储备。收购国有土地签订收购储备协议，应由列入全国名录管理的土地储备机构与土地权利人签订。
（五）关于加强土地储备管理
明确建立“政府主导、统一管理、分级实施、部门协同”的全市土地储备机制，明确各级土地储备机构的职能定位，以及土地储备管理程序和土地储备资金管理要求。
土地储备坚持片区统筹、单元推进、地块落实的原则进行统筹谋划，科学划定土地储备单元。划定土地储备单元，应依据规划预选址意见，将一个或多个地块按照区域、时序、资金平衡等条件进行适当组合、划分形成的管理单元，原则上应以现状道路或规划道路形成空间上一个闭合区间。
土地储备机构应对土地储备单元内闲置和低效用地、零散用地等进行整合，划定整合储备土地范围；在整合储备过程中，对存在历史遗留问题的土地，由区县政府、开发区管委会研究决定，按“一地一策”方式，纳入土地征收储备方案同步报批报审。
关于土地储备资金管理，应严格按照《土地储备管理办法》《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》《土地储备资金财务管理办法》有关规定执行，各级土地储备机构，在土地储备项目设立时，应当考虑项目总体收支平衡；对预期土地出让收入大于或等于土地储备成本，能够收大于支或盈亏平衡的项目，可按规定安排土地储备资金。对预期土地出让收入小于土地储备成本、收不抵支的项目，应当统筹安排财政资金予以保障。
（六）关于加强土地供应管理。
明确了土地供应计划、供地方案编制等要求和各类用地的供应方式以及供地方案的报审层级，提出了带规划设计方案、综合评价等出让方式。
各区县政府、开发区管委会应于每年 12 月底前编制并报送下一年度国有建设用地供应计划。市资源规划局统筹审核全市年度国有建设用地供应计划，报市政府批准后，及时向社会公开发布。
供应方案由各区、开发区、西咸新区资源规划部门编制，经区政府、开发区管委会审查、市资源规划局审核后，报市政府批准；蓝田县、周至县国有建设用地供应由县政府审批。
在土地供应方式上，重点明确了重要城市节点内的建设项目用地，可带设计方案出让；城中村改造用地可采取综合评价出让或带设计方案出让。
（七）关于加强供后监管
《办法》明确了区县政府、开发区管委会为土地供后监管的责任主体，通过加强土地开竣工监管和严格供后规划建设，确保土地高效利用和城市建设品质。
区县政府、开发区管委会负责统筹组织辖区资源规划、住建等部门，对土地供应后的开发建设情况进行全程监管。市级相关产业部门对各区县、开发区产业准入和监管协议的履约情况进行抽查核查。
涉及闲置土地的处置方案由市政府授权各区政府、开发区管委会批准后实施。各区、开发区需收回纳入储备的，由市资源规划局审核后报市政府批准。
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