小满时节，万物初盈。如今，梦想的种子已结出安居的硕果——北京市西城区三里河一区28号楼的54户居民，从搬离老楼到回迁拿证不足6个月，在“小得盈满”的喜悦中，搬入了自己的新家。
这看似寻常的一幕实则来之不易——由于其中部分房屋存在抵押贷款，按照传统流程，必须先还贷解押才能进行改造。正是自然资源部门创新“带押改建”模式、推出“四联办”机制扫清障碍，才让“交房即交证”成为现实。
三里河一区28号楼的“重生”，是当下我国城市更新的缩影之一。两年前，同样位于西城区的桦皮厂胡同8号楼，在“无例可循”中完成了北京市首个独立产权危旧楼改建试点，20户居民拿到了新的不动产权证书。
两座楼，两种探索，指向同一个命题：当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，不动产登记能否跳出“事后补证”的惯性，实现“全流程嵌入、全过程赋能”？放眼全国，城市更新背景下，老旧小区改造正在加速推进。但要让不动产权证书成为老百姓安居的“定心丸”，仍面临不少难题。城市更新，更新的是房子，安顿的是民心。当老楼重获新生，一个本质问题随之浮现：那本红色的不动产权证书，究竟该怎样顺畅地回到居民的手中？
北京的经验并非孤例。近年来，从中央到地方，自然资源等部门以制度创新持续破题，探索出一条条可复制、可推广的路径。从“一户一首次登记”到“带押改建四联办”，从个案破冰到制度供给，“老楼新生”的产权密码正在被一步步破解。而这道题的答案，关乎的不仅是一本产权证书，更是千千万万居民能否在城市更新中真正踏实地“安下心”来。
老旧小区原址重建，卡在哪儿
城市更新中，最难的不是拆和建，而是产权梳理。推土机进场、脚手架升起、新楼拔地而起——这些看得见的物理更新只是表象。对于不动产登记主管部门来说，产权如何归集、抵押权如何衔接、历史遗留问题如何破解等深层挑战，远比拆除和建设更为棘手。
与新建项目不同，城市更新项目往往是已建成数十年的老旧小区，产权分散、主体多元、权属交织，利益关系错综复杂。在改造过程中，不动产的客体与权利均处于变动状态，如何在空间重构与权益保障之间实现统筹平衡，成为亟待破解的首要难题。
如果需要改建的危旧楼存在抵押贷款，按照延续多年的既有流程，居民必须先还清贷款、注销抵押权，才能拆除旧房，待新房建成后再重新办证、重新抵押。这意味着普通家庭要在改造期间筹措大笔资金用于还贷，还要承受少则半年、多则一两年的产权“真空期”。“我哪儿有钱先还银行贷款？”三里河一区一位居民的心声，道出了群众的现实难处。
类似的困境并非仅出现在抵押贷款环节。位于浙江杭州的浙工新村是由548户业主自筹4.7亿元的原拆原建项目，因扩面价格争议、施工变更未充分确认，曾经无法完成规划核实与竣工验收。而这两项，恰恰是申请不动产登记的法定前置条件。此外，扩面改造导致业主的不动产权利发生变化，还可能涉及补缴土地出让金等问题，亟须有关部门研究明确。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹指出，现有政策体系多围绕新增建设设立，城市更新政策尚处于初建阶段，难以有效支撑存量更新的复杂需求。比如，为新建建筑定制的规划、消防规范，老旧小区改造中很难达标，这导致项目“建得起、验不过、证难办”。而建设标准的“水土不服”、制度政策的障碍未突破、前置审批手续的不完善，最终会转化为不动产登记的制度堵点。
目前，全国需要改造的城镇老旧小区面广、量大，让产权登记的每一处制度堵点都变得不容忽视。存量时代，老楼新生易，产权平稳难——而这，正是城市更新必须跨越的门槛。
北京探路，如何破题
困境并非无解。在北京，一场围绕城市更新产权登记的制度探索，正在悄然推进。
三里河一区28号楼面临的第一个难题，是钱和权的“死结”。有的居民房产已抵押，有的居民难以承担改建资金；旧楼拆除后抵押物灭失，抵押权从注销到再登记之间存在“真空期”，这使得金融机构和居民一度陷入存量贷款“必须收”而新增融资“不能放”的两难境地。对此，西城区相关部门协同发力，逐步探索形成覆盖“带押改建”全流程的配套制度和办理路径。
据北京市西城区不动产登记中心（以下简称“西城登记中心”）主任周涛磊介绍，西城区打破传统不动产登记模式，将登记流程拆解重组：改建前的房产抵押权注销登记、改建前的房产注销登记、改建后的房产首次登记、改建后的抵押权首次登记——4个环节一次性办结。这一模式真正实现了“产权不断档、抵押不中断”，消除了抵押权“真空期”，既为居民省去了筹资“过桥”的烦恼，又保障了银行债权安全，扫清了城市更新的制度障碍，有力推动了项目的顺利实施。
在桦皮厂胡同8号楼，难题则是产权的高度“散装”。整栋楼20户人家，20本独立产权证书。前期摸底时，仅3户居民同意改造。按照以往的规则，这类多产权主体的危旧楼连立项手续都办不下来。西城登记中心反复研究后，创新提出“产权主体不变、实施主体代建”的模式，并同步优化登记流程，推行“先注销后首次，一户一首次”的模式，摒弃过去整栋楼先办一个“大证”再分割的传统做法，让每户独立办证。最终，20户居民全部签约，无一掉队。
三里河一区28号楼打破了“抵押围城”的困境，桦皮厂胡同8号楼则实现了“产权直达”居民的期盼。两个看似不相关的难题，解法却不谋而合：把登记服务从改造的末端转向贯穿全流程，确保产权在拆建周期不断档、不掉链。根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站发布的信息可知，北京市2026年首批城市更新项目达1321个，计划投资规模达1049.5亿元。而西城区的探索经验正在为全市城市更新不动产登记改革提供可复制的制度样本。
全国探索，有哪些路径选择
破题，既需要顶层设计，也需要基层探索。
《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》从11个方面为城市更新扫清制度障碍。政策明确，各地可预编不动产单元，为原所有权、抵押权等权利主体办理预告登记；对老旧住房自主更新项目，可直接按户首次登记；对土地带建筑一并收储供应的，可探索简化申请材料。在不动摇土地基本制度的前提下，通过局部微调提供制度弹性，这已成为当前政策设计的基本思路。
近年来，江苏南京、上海、湖北武汉等地已在城市更新不动产登记领域展开探索，一批创新做法相继落地，生动践行了这一政策导向。
南京在石榴新村项目中创新“插花式”供地方式。面对原产权情况复杂、居民安置方式不一导致的无法整体供地的困境，南京市整合不规则、零星国有无主地，连同外迁户权证注销地块一并划拨至实施主体名下，以“共用宗”形式完成不动产确权登记，打破传统“净地”供应的刚性约束。同时，当地还通过多轮居民议事会实现“居民点单、共商共建”，建立权籍调查体系，保障回迁居民产权清晰。
上海在城市更新不动产登记方面也形成了较为规范的操作流程：首先，全面开展房屋权属摸底调查，形成《产权房屋清单》；其次，房屋拆除后，注销建设用地使用权及房屋所有权，将地权统一归集至实施主体；最后，房屋建成并完成规划核实、竣工验收后，依法办理建设用地使用权首次登记，再将产权登记至权利人（居民）名下。而土地手续则通过收储供应或存量补地价两种方式解决，以保障整个登记流程合规高效、闭环推进。
武汉则探索了一条“去征收化”的城市更新路径：政府不再征收，而是由原产权单位或居民代表组织改造范围内的产权人成立联合社，统一改造意愿与需求；政府（市、区）给予政策支持，包括用地性质调整、建设指标、土地出让金等专项资金支持；居民原地还建并适当出资，剩余房源面向市场销售。
这些地方的探索实践共同勾勒出一条清晰的改革脉络：不动产登记不再是城市更新“事后补证”的末端环节，而是正在成为贯穿谋划、实施、交付全流程的制度支撑。
2026年3月，住房城乡建设部办公厅、自然资源部办公厅联合印发《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》，将北京、江苏等地的创新做法向全国推广。一项项制度创新，正为城市更新注入“登记力量”。
制度创新，路在何方
城市更新过程中，产权处置面临不少现实难题，既有历史积淀形成的复杂问题，也存在相关制度衔接不够顺畅的情况。目前，各地的探索正在从“点状突破”走向“系统推进”。如何将各地实践经验梳理形成可复制、可推广的系统解决方案，仍是有待破解的难题。相关专家表示，产权问题涉及多个部门和多方主体利益，同时关系到群众切身权益，想要形成统一可行的解决路径，难度不小。
北京大学法学院教授常鹏翱认为，构建符合城市更新需求的不动产登记制度是一项系统性工程，须坚持“依申请登记、一体登记、连续登记”的原则，并灵活、精准地运用多种登记类型，同时创新“虚拟注记”等机制，加强部门协同，明确“代持”等特殊权利持有模式下的税收减免认定标准，降低制度性交易成本；从国家层面总结地方实践经验，出台城市更新的不动产登记专项细则，统一登记标准与程序，为构建更高水平的城市更新制度体系提供有力支撑。
当前，不少城市更新项目的产权办理仍依赖“特事特办”“一事一议”的方式，缺乏常态化、规范化的办理机制，难以形成稳定的制度预期。对此，江苏省盐城市不动产登记中心主任季峰表示，城市更新相关制度尚处于探索阶段，跨部门统筹的整体性、系统性有待提升，相关政策体系存在碎片化问题。相较于传统土地收储供应模式，城市更新背景下的建设用地使用权具备延续性特征。他建议，可引入空间治理概念，坚持结果导向，立足规划依据，以不动产单元为载体，准确把握城市更新中不动产客体及权利变动情况，有效破解不动产登记工作难点；打破传统实体化、平面化的土地管理思维，以立体化空间视角梳理明晰复杂的权利配置关系。同时，在充分总结地方实践探索的基础上，健全完善贴合法理要求、适配城市更新发展需求的制度体系，让不动产登记真正成为城市更新工作的稳定器、助推器与保障器。
可以确定的是，老旧小区自主更新是未来的趋势。浙江工业大学公共管理学院吴伟强教授认为，如果老旧小区要走自主更新的道路，那么就可通过土地拍卖或者其他商业化运作方式来开展，只有这样才能实现三赢局面，即居民可以不用掏一分钱，土地可以实现增值，市场化一方也可以获益。
周涛磊坦言，探索城市更新中的不动产登记路径，有利于解决现实问题，助力城市更新更加健康可持续发展。在城市更新实施过程中，参与的主体和群众关心的是“能不能办产权证、怎样办产权证”的问题。而能不能取得产权直接决定了主体的参与度和积极性。因此，只有以办证为结果导向，从项目论证开始，由不动产登记机构提前介入并全流程参与各环节，以保障顺利实现产权办理，才能发挥不动产登记对城市更新的支撑和促进作用。
目前，各地探索虽多停留在“一事一议”阶段，但共识已逐步形成：存量时代的产权规则不能套用增量时代的旧模板，不动产登记制度需从“被动应对”转向“主动适配”。一方面，国家层面需出台更高位阶的统一规范，减少不确定性；另一方面，城市更新是多部门协同的系统工程，唯有形成跨部门、全链条治理机制，才能真正释放不动产登记制度的功能。
当前，各地城市更新不动产登记工作虽大多仍处于“一事一议”的探索阶段，但行业发展共识正逐步凝聚：存量时代的产权治理规则已不再适配增量发展阶段的传统工作模式，不动产登记制度亟须从被动应对问题向主动适配城市更新发展需求转变。一方面，可依托国家层面出台更高层级的统一规范，进一步减少政策执行的不确定性；另一方面，城市更新属于多部门联动的系统性工程，唯有构建跨部门、全链条的协同治理机制，才能充分释放不动产登记制度的效能与价值。
城市更新的核心不是推倒多少旧楼、建起多少新楼，而是让每一个合法权利人都能手握红本本，踏实拥有房屋产权保障。这既是不动产登记服务民生的温度体现，也是城市更新工作应当坚守的民生底线与价值底色。
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